Сервитут

Сервитут
Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Частная собственность неприкосновенна. Но возможны исключения. Порой собственнику приходится разрешить другим лицам проходить через его участок или прокладывать там коммуникации. Для этого на его собственность накладывается сервитут.

Что такое сервитут

Сервитутом называют ограниченное право эксплуатации чужого недвижимого имущества в определенных целях. Чаще устанавливается в отношении земельных участков, но также возможен в отношении сооружений, зданий или отдельных помещений в них. Юридически является обременением, например, как ипотека или арест, фиксируется в ЕГРН (за исключением временных сервитутов до трех лет в отношении участков, которыми владеет государство или муниципалитет).

Важно обратить внимание, что право использование именно «ограниченное», применяется только в определенных в конкретном случае целях и только если без этого нельзя обойтись.

Проиллюстрируем на примере:

Единственный путь доступа к участку Ивана есть через участок соседа Петра. Иван устанавливает в отношении участка Ивана сервитут. Но он дает только право проходить на участок Ивана ему самому, его семье, гостям, почтальону, скорой и т.д. Иван не может заходить без приглашения к Петру в дом, строить на его участке свой курятник или сажать на его грядках картошку и клубнику.

Также важно, чтобы сервитут не препятствовал использовать участок по его основному назначению.

Например, если Иван потребует, чтобы Петр снес свой дом для обеспечения удобного доступа к участку Ивана, в таком сервитуте ему откажут.

По продолжительности сервитут может быть постоянным или временным.

Например, если к дому Ивана планируется дорога через ближайший овраг, но пока она не готова, сервитут на участок Петра можно установить на время ее строительства.

Сервитут может быть частным — как в примерах выше, в интересах конкретного небольшого круга лиц, обычно соседей. Публичный сервитут подразумевает неограниченный круг лиц или интересы государства.

Например, единственный удобный проход к реке и пешеходному мосту идет через участок Иннокентия. Может быть установлен публичный сервитут, разрешающий использовать этот проход всем желающим — соседям по деревне, приезжим туристам, лесникам, охотникам, в общем, кому угодно.

Об интересах государства идет речь, например, в случае прокладки на участке магистральных коммуникаций – сервитут необходим на время их обустройства и в дальнейшем для их ремонта и обслуживания.

Как устанавливается частный сервитут

Частный сервитут может появиться двумя путями — через добровольное соглашение с собственником или судебным путём.

В первом случае собственник и заинтересованные лица договариваются и подписывают соглашение.

Минимальное требование:

  • кадастровый план участка;
  • выписка из ЕГРН;
  • обоснование сервитута (объяснение, зачем он нужен в данном случае) и его план;
  • соглашение о регулярной оплате или разовом компенсационном платеже.

Важный нюанс: участок должен быть размежеван, зарегистрирован в Росреестре и свободен от других обременений.

Чтобы установить сервитут в судебном порядке, необходимо сначала письменно предложить собственнику добровольное соглашение. В случае отказа или отсутствия ответа следует обращение в суд, которое должно сопровождаться убедительным обоснованием необходимости сервитута. Тут все индивидуально, поэтому четкого алгоритма или шаблона иска предложить невозможно. Иск подается в районный суд по месту нахождения земельного участка.

Исковое заявление в целом пишется своими словами и по свободной структуре, но вот что потребуется включить в него обязательно:


  • Собственные личные данные: ФИО, дата и место рождения, адрес, СНИЛС, ИНН. Такой же набор личных данных ответчика, если это физлицо. Для компании нужны название, адрес, ИНН. Если известны не все данные, можно указать те, что известны — остальные запросит суд самостоятельно.
  • Требования и описание обстоятельств дела. Необходимо подробно объяснить, зачем нужен сервитут и обосновать, что нет альтернативных способов решить вопрос.
  • Квитанцию об успешной уплате госпошлины: 300 руб. для физлица или 6000 руб. для организации.
  • Список прилагаемых документов: заключение экспертного анализа, фотографии территории, показания соседей, подрядчиков, справки администрации, топосъемка, в общем, любые документы в поддержку иска.

Иск подается лично в канцелярию суда, по почте или в электронном формате через портал ГАС «Правосудие».

Важно, чтобы та сторона, в чьих интересах устанавливается сервитут, имела законные основания для него.

Например, если Иван однажды просто самовольно захватил участок и построил там дом, никакой суд не одобрит ему сервитут на участок Петра. Также откажут, если иск подаст от своего имени, допустим, троюродная тетушка Ивана Алевтина, не являющаяся собственницей даже части участка и дома Ивана.

В суд имеет право обратиться не только тот, кому нужен сервитут, но и владелец участка, в отношении которого нужно его установить.

Например, Петр может подать иск к Ивану, чтобы определить точный порядок использования тем своего участка, включая разовую или регулярную плату за сервитут.

Как устанавливается публичный сервитут

Публичный сервитут устанавливается иначе:

  1. Ходатайство с обоснованием подается в органы местного самоуправления.
  2. Могут проводиться публичные слушания, где заинтересованные стороны получают возможность высказать свое мнение и обсудить условия сервитута.
  3. Администрация рассматривает заявление и с учетом результатов слушаний принимает решение — устанавливает сервитут или отказывает в нем.
  4. Решение публикуется на сайте органа местного самоуправления или иным образом, о чем информируют заявителя.
  5. При одобрении заявления местные власти самостоятельно вносят изменения в ЕГРН.

Стоимость сервитута

Собственник рассматриваемого обремененного сервитутом участка может предоставлять право использования безвозмездно. Но он также имеет право требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за него. Ключевое слово здесь — соразмерную. Точных алгоритмов расчета закон не предусматривает, все решается по ситуации добровольным соглашением сторон или по усмотрению судей.

Учитывается площадь затронутой сервитутом территории и стоимость покупки/аренды земли в этом месте. Также имеет значение, насколько сильно и насколько долго сервитут мешает владельцу участка — одно дело, если необходимо предоставить пеший проход соседу на пару недель, и совсем другое, если речь идет о постоянном движении транспорта.

Как оспорить сервитут

Если собственник территории, на которую наложен сервитут, не согласен с существующим решением, верный курс действия — оспорить его. Но потребуется доказать, что без сервитута в данном случае можно обойтись — есть другой вариант решения вопроса.

Например, к дому Ивана на самом деле есть другой подход, более долгий и менее благоустроенный, но, тем не менее, возможный и безопасный.

Или магистральный водопровод, например, можно проложить по общественной земле поселка, не затрагивая ничью частную собственность.

В каких-то случаях достаточно приложить к требованию обоснование в свободной форме, в альтернативных может потребоваться решение профильных экспертных организаций.

Кроме того, как частный, так и публичный сервитут могут быть расторгнуты по добровольному соглашению, либо через суд.